JUSTIÇA DERRUBA MUDANÇAS NO MAPA DE ZONEAMENTO DE SÃO PAULO APROVADAS EM JULHO DE 2024
TJSP declara inconstitucional artigo que promoveu novas alterações no mapa da cidade; revisão aprovada em janeiro de 2024 permanece válida
LEITURA RÁPIDA — 1 MINUTO
O Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucional parte das mudanças realizadas na Lei de Zoneamento da capital paulista em julho de 2024.
A decisão foi tomada pelo Órgão Especial do TJSP no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000.
O ponto derrubado pelo Tribunal foi o artigo 8º da Lei Municipal nº 18.177/2024, responsável por promover novas alterações no mapa de zoneamento da cidade.
Segundo o entendimento do TJSP, o projeto apresentado inicialmente à população previa principalmente correções e ajustes pontuais. Durante sua tramitação na Câmara Municipal, entretanto, emendas parlamentares introduziram mudanças consideradas substanciais.
Para o Tribunal, houve problema no processo legislativo porque as alterações efetivamente aprovadas ultrapassaram aquilo que havia sido submetido anteriormente à participação popular.
A decisão, porém, não derruba toda a revisão do zoneamento realizada em 2024.
A Lei nº 18.081/2024, aprovada em janeiro, foi considerada constitucional e continua válida.
Com a decisão, o mapa estabelecido naquela primeira revisão volta a ser a principal referência, observadas as regras de transição e os efeitos de decisões anteriores do Supremo Tribunal Federal.
LEITURA INTEGRAL
O que decidiu o Tribunal de Justiça
O julgamento analisou duas etapas diferentes das alterações realizadas no zoneamento de São Paulo em 2024.
A primeira delas foi a Lei Municipal nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024, responsável por uma revisão parcial da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.
Essa lei foi considerada constitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
Segundo o entendimento adotado no julgamento, houve participação popular, estudos prévios e justificativas técnicas suficientes para sustentar essa primeira revisão.
A situação foi diferente em relação à Lei Municipal nº 18.177, de 25 de julho de 2024.
O TJSP declarou inconstitucional especificamente o seu artigo 8º, que promoveu novas modificações no mapa de zoneamento da capital.
Projeto começou como ajuste e terminou com mudanças maiores
Esse foi um dos principais pontos analisados pela Justiça.
O projeto que originou a legislação de julho havia sido apresentado inicialmente como uma proposta destinada a corrigir pontos específicos e realizar ajustes no zoneamento.
Durante a tramitação na Câmara Municipal de São Paulo, porém, emendas parlamentares ampliaram o alcance das mudanças.
Na avaliação do Tribunal, as alterações acabaram produzindo efeitos muito maiores do que aqueles inicialmente apresentados e discutidos com a sociedade.
O entendimento foi de que houve falta de correspondência suficiente entre o conteúdo submetido às audiências públicas e aquilo que acabou aprovado pelo Legislativo.
Por que a Lei de Zoneamento é tão importante
A Lei de Zoneamento interfere diretamente no desenvolvimento de praticamente todos os bairros da cidade.
É ela que define, entre outras questões:
- onde podem ser construídos edifícios;
- quais regiões podem receber maior verticalização;
- os limites de ocupação dos terrenos;
- onde podem funcionar estabelecimentos comerciais e de serviços;
- quais áreas possuem uso predominantemente residencial;
- quais regiões próximas ao transporte público podem receber maior adensamento;
- e as regras urbanísticas aplicáveis a diferentes partes da cidade.
Por isso, qualquer alteração relevante no mapa de zoneamento pode modificar profundamente o futuro de determinadas regiões de São Paulo.
Mapa de janeiro de 2024 permanece válido
A decisão do Tribunal não significa que São Paulo voltará simplesmente às regras existentes antes de 2024.
A revisão realizada em janeiro daquele ano permanece válida.
O que foi considerado inconstitucional foram as alterações posteriores promovidas especificamente pelo artigo 8º da legislação de julho.
Na prática, o TJSP determinou o restabelecimento do mapa previsto na Lei nº 18.081/2024.
O que acontece com projetos e licenças já concedidos
Outro ponto importante do julgamento diz respeito à segurança jurídica.
O Tribunal estabeleceu uma modulação dos efeitos da decisão, procurando evitar que a declaração de inconstitucionalidade provocasse automaticamente a anulação de uma série de atos administrativos praticados enquanto a legislação estava em vigor.
A medida procura proteger situações consolidadas e terceiros que tenham agido de boa-fé.
Licenças, autorizações, projetos e outros atos administrativos deverão ser analisados conforme as condições estabelecidas pelo Tribunal e também de acordo com as decisões judiciais já existentes sobre o tema.
STF também participa da discussão
O caso já havia chegado ao Supremo Tribunal Federal.
Uma decisão cautelar anterior do Tribunal de Justiça havia suspendido novos alvarás e autorizações fundamentados nas regras questionadas.
Posteriormente, o STF suspendeu os efeitos dessa decisão cautelar.
Por isso, embora o julgamento realizado pelo TJSP represente uma decisão de mérito extremamente importante, a situação jurídica ainda poderá sofrer novos desdobramentos.
Recursos ainda podem ser apresentados.
ENTENDA O QUE FICA VALENDO
Lei nº 18.081/2024 — janeiro:
CONSTITUCIONAL.
Artigo 8º da Lei nº 18.177/2024 — julho:
DECLARADO INCONSTITUCIONAL PELO TJSP.
Mapa determinado pelo TJSP:
restabelecimento do mapa aprovado em janeiro de 2024.
Licenças e atos administrativos anteriores:
devem observar a modulação dos efeitos determinada no julgamento.
Participação popular está no centro da decisão
O caso ultrapassa uma simples discussão técnica sobre construção civil.
A Lei de Zoneamento determina como São Paulo poderá crescer, onde novos edifícios poderão ser construídos e de que maneira diferentes bairros poderão se transformar ao longo dos próximos anos.
Por isso, alterações dessa dimensão precisam respeitar planejamento urbano, estudos técnicos, transparência e participação da população.
Foi justamente a forma como parte das mudanças de julho de 2024 entrou no processo legislativo que levou o Tribunal de Justiça a declarar inconstitucional o artigo responsável pelas alterações no mapa.
PROCESSO
Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo — Órgão Especial
Relator: desembargador Donegá Morandini
Julgamento: 26 de agosto de 2026
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