SÃO PAULO TEM 117 MIL IMÓVEIS NOVOS À VENDA, MAS CLASSE MÉDIA ENFRENTA MAIOR DIFICULDADE PARA COMPRAR

Pinheiros concentra o maior estoque da capital; Barra Funda vende mais rápido e Vila Clementino leva mais de 21 meses, em média, para escoar unidades novas

LEITURA RÁPIDA — 1 MINUTO

São Paulo, 23 de agosto de 2026

A cidade de São Paulo tem aproximadamente 117 mil apartamentos novos disponíveis para venda, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica.

O número chama atenção, mas não significa que existam 117 mil imóveis prontos e encalhados. A maior parte das unidades ainda está em construção.

Do total, cerca de 15,6 mil apartamentos, ou 13,4%, já estão concluídos. Menos de 10 mil unidades estão disponíveis há mais de 48 meses, período utilizado pela Brain como referência para identificar imóveis novos com dificuldade prolongada de venda.

O distrito de Pinheiros concentra o maior estoque da capital, com mais de 3,4 mil unidades disponíveis.

O levantamento também revela uma forte diferença entre os segmentos do mercado. Enquanto imóveis enquadrados no Minha Casa, Minha Vida e apartamentos compactos apresentam maior velocidade de vendas, unidades destinadas à classe média enfrentam dificuldade crescente para caber no orçamento das famílias.

LEITURA INTEGRAL

117 MIL IMÓVEIS NÃO SIGNIFICAM 117 MIL UNIDADES ENCALHADAS

O primeiro ponto para compreender os números é diferenciar estoque imobiliário de imóvel encalhado.

Estoque representa todos os apartamentos lançados pelas incorporadoras que ainda estão disponíveis para venda.

Isso inclui unidades:

• na planta;
• em construção;
• recém-entregues;
• prontas e ainda não comercializadas.

Portanto, os 117 mil imóveis novos disponíveis em São Paulo não representam necessariamente apartamentos vazios esperando compradores há anos.

Segundo a Brain, aproximadamente 13,4% do estoque já está concluído, o equivalente a cerca de 15,6 mil unidades.

Já os imóveis disponíveis há mais de 48 meses representam menos de 10 mil unidades.

MERCADO CONTINUA MOVIMENTADO

Apesar do aumento do estoque, os dados mostram que o mercado imobiliário paulistano continua registrando forte volume de lançamentos e vendas.

Em maio de 2026, segundo o Secovi-SP, a cidade registrou mais de 13 mil novas unidades lançadas e quase 10 mil apartamentos vendidos.

No acumulado de 12 meses, os lançamentos ultrapassaram 144 mil unidades, enquanto as vendas chegaram a aproximadamente 115 mil imóveis.

O crescimento do estoque ocorre, portanto, em um cenário no qual a construção e a comercialização continuam em níveis elevados.

PINHEIROS TEM O MAIOR ESTOQUE

Entre os distritos paulistanos, Pinheiros aparece com a maior quantidade de apartamentos novos ainda disponíveis.

São mais de 3,4 mil unidades.

O volume está diretamente relacionado à intensa atividade imobiliária da região.

Entre 2016 e 2025, mais de 22,5 mil apartamentos foram lançados em Pinheiros, com aproximadamente 19,1 mil unidades comercializadas.

O bairro se tornou um dos principais polos de novos empreendimentos da capital.

ALTO PADRÃO COMEÇA A VENDER MAIS DEVAGAR

Parte importante do estoque de Pinheiros está concentrada em empreendimentos de alto e altíssimo padrão.

Existem apartamentos avaliados entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões.

Segundo especialistas, a velocidade de venda desse segmento vem diminuindo nos últimos anos.

Isso pode indicar que determinadas regiões estejam chegando ao limite de consumidores capazes de absorver novos imóveis nessa faixa de preço.

Ainda assim, apartamentos de alto padrão possuem uma característica que facilita sua viabilização: custos elevados de terrenos, impostos e construção podem ser incorporados ao valor final de imóveis milionários com maior facilidade.

BARRA FUNDA VENDE MAIS RÁPIDO

A velocidade de venda muda significativamente conforme o bairro e o tipo de empreendimento.

Na Barra Funda, um apartamento novo leva, em média, cerca de:

4,9 MESES PARA SER VENDIDO

Uma das explicações é a presença elevada de empreendimentos ligados ao Minha Casa, Minha Vida.

Os imóveis enquadrados no programa habitacional apresentam forte procura e maior velocidade de comercialização.

Em maio, aproximadamente 70% dos lançamentos e 71% das vendas de apartamentos novos em São Paulo estavam ligados ao programa habitacional.

VILA CLEMENTINO: MAIS DE 21 MESES

Na Vila Clementino, o cenário é diferente.

Um apartamento novo leva, em média:

21,1 MESES PARA SER VENDIDO

Isso representa mais de quatro vezes o tempo registrado na Barra Funda.

A diferença está relacionada principalmente ao perfil dos imóveis.

A Vila Clementino possui forte presença de apartamentos voltados à classe média, justamente o segmento que atualmente enfrenta as maiores dificuldades de comercialização.

O DESAFIO DA CLASSE MÉDIA

O mercado imobiliário paulistano vive um paradoxo.

Existe procura por imóveis.

Existem lançamentos.

As vendas continuam acontecendo.

Mas produzir apartamentos de aproximadamente 60 m² a 120 m² com preços compatíveis com a renda da classe média tornou-se cada vez mais difícil.

O custo do terreno, materiais de construção, mão de obra, impostos, outorga onerosa e financiamento acaba sendo incorporado ao valor final do imóvel.

Nos empreendimentos de alto padrão, esses custos podem ser diluídos em apartamentos de milhões de reais.

Nos imóveis populares, programas habitacionais ajudam a sustentar a capacidade de compra.

A classe média fica no meio desse caminho.

APARTAMENTOS MAIORES REPRESENTAM PARTE PEQUENA DO ESTOQUE

Outro dado chama atenção.

Apenas 10,4% dos 117 mil imóveis novos disponíveis em São Paulo possuem três ou quatro dormitórios.

Isso mostra uma transformação no perfil dos lançamentos.

O tradicional apartamento familiar de tamanho intermediário vem perdendo espaço.

As incorporadoras concentram cada vez mais seus projetos em dois grandes grupos:

imóveis econômicos, financiados principalmente por programas habitacionais;

e

apartamentos compactos ou de alto padrão.

No meio desses extremos está justamente o público de renda intermediária.

ESTÚDIOS CONTINUAM ENCONTRANDO COMPRADORES

Apartamentos pequenos e estúdios apresentam uma dinâmica diferente.

Em regiões próximas de metrô, universidades, hospitais e centros empresariais, unidades compactas continuam despertando interesse de investidores.

O principal objetivo desses compradores é utilizar os apartamentos para locação.

Esse perfil de imóvel normalmente exige uma entrada menor e pode apresentar boa demanda para aluguel.

VILA LEOPOLDINA MOSTRA COMO O MERCADO SE AJUSTA

A Vila Leopoldina oferece um exemplo de como o próprio mercado pode reagir quando o estoque cresce.

Em 2023, a região apresentou vendas abaixo do esperado.

No ano seguinte, houve forte redução nos novos lançamentos.

Com menos imóveis chegando ao mercado, as unidades existentes começaram a ser absorvidas.

Em 2025, novos empreendimentos voltaram a ser lançados.

Esse movimento mostra que as incorporadoras costumam ajustar a oferta conforme o comportamento das vendas.

ALUGUEL EM ALTA

Outro fator importante é o comportamento dos aluguéis.

Os preços de locação residencial continuam elevados na capital paulista.

O aumento do aluguel demonstra que existe demanda por moradia e ajuda a sustentar o interesse de investidores em imóveis compactos.

Em várias regiões, apartamentos pequenos são adquiridos com o objetivo de gerar renda mensal com locação tradicional ou de médio prazo.

ESTOQUE MAIOR PODE SER OPORTUNIDADE PARA O COMPRADOR

Para quem pretende comprar um imóvel, o aumento do estoque pode abrir espaço para negociação.

Em determinados empreendimentos, podem surgir condições como:

• descontos;
• entrada facilitada;
• parcelamento direto;
• negociação de unidades prontas;
• redução de preço para imóveis em estoque;
• benefícios oferecidos pelas incorporadoras.

Isso não significa que todos os imóveis estejam mais baratos.

Cada empreendimento deve ser analisado individualmente.

Localização, preço por metro quadrado, condomínio, qualidade da construção, infraestrutura da região e potencial de valorização continuam sendo fatores fundamentais.

EXISTE UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?

Os números disponíveis não permitem afirmar que São Paulo esteja diante de uma bolha imobiliária simplesmente porque existem 117 mil imóveis novos disponíveis.

O mercado continua apresentando grande número de lançamentos e vendas.

O que existe é uma realidade muito diferente entre regiões e segmentos.

Alguns imóveis vendem em poucos meses.

Outros permanecem disponíveis por períodos muito maiores.

O problema, portanto, parece estar menos na ausência de compradores e mais no desencontro entre o tipo de imóvel lançado, seu preço e a capacidade financeira do público que deveria comprá-lo.

O RETRATO DO MERCADO PAULISTANO

Os 117 mil imóveis disponíveis revelam uma profunda transformação do mercado imobiliário de São Paulo.

De um lado, o Minha Casa, Minha Vida mantém vendas aceleradas.

Os estúdios e apartamentos compactos continuam atraindo investidores.

No alto padrão, ainda existe público comprador, embora algumas faixas de preço apresentem redução na velocidade das vendas.

O maior desafio aparece no meio desse mercado.

A CLASSE MÉDIA QUER COMPRAR, MAS TEM CADA VEZ MAIS DIFICULDADE PARA ENCONTRAR UM IMÓVEL QUE CAIBA NO ORÇAMENTO.

Esse pode ser um dos principais desafios do setor imobiliário paulistano nos próximos anos.

Fontes: Brain Inteligência Estratégica, Secovi-SP, Índice FipeZAP, Abrainc e levantamentos do mercado imobiliário de São Paulo.

Centro Histórico da Cidade de São Paulo
Redação — Jornal25News

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