Centro Histórico da Cidade de São Paulo, 22 de agosto de 2026.
Em uma vitória expressiva para associações de moradores e defensores do patrimônio histórico, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) confirmou, por unanimidade em segunda instância, a anulação da resolução do Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico (Condephaat) que havia liberado a construção de condomínios horizontais nos tradicionais bairros dos Jardins, na Zona Oeste paulistana.
A decisão colegiada ratifica que as regras de tombamento estabelecidas desde a década de 1980 permanecem plenamente vigentes, impedindo o desmembramento de lotes e a edificação de múltiplos imóveis residenciais dentro de terrenos originalmente destinados a apenas uma família.
A ENGRENAGEM DO FATO: A disputa jurídica teve início após o Condephaat aprovar uma polêmica revisão no regramento de tombamento que abrangia os bairros Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulista e Jardim Paulistano. A proposta alterava as diretrizes urbanísticas vigentes desde 1986, permitindo o fracionamento de grandes lotes e a construção de vilas ou condomínios de casas horizontais com altura de até 10 metros, além de fragilizar limitações de uso comercial em eixos específicos.
Diante da manobra, o Coletivo Jardins e o Movimento Defenda São Paulo ingressaram com ações judiciais sustentando a ocorrência de vício insanável no processo legislativo e deliberativo do conselho estadual. Ao analisar o recurso em segunda instância, os desembargadores do TJ-SP concluíram que o órgão descumpriu seu próprio regimento interno ao aprovar a proposta substitutiva sem a necessária e expressa votação da proposição original após a rejeição do texto inicial. Com isso, o Tribunal declarou a nulidade absoluta da deliberação e de todos os atos administrativos derivados.
Com a manutenção do tombamento original, a região dos Jardins — delimitada por vias estratégicas como a Avenida Rebouças, Avenida Faria Lima, Avenida Brigadeiro Luís Antônio, Rua Estados Unidos e Avenida Nove de Julho — permanece com restrições severas sobre gabaritos de altura, taxa de ocupação do solo e obrigatoriedade de uso exclusivamente unifamiliar.
VOZES E ANÁLISE: O veredito judicial consolida um importante divisor de águas entre a visão do mercado imobiliário e a preservação do conceito original de “bairro-jardim” idealizado no início do século XX pelo urbanista Richard Barry Parker.
“A decisão do Tribunal de Justiça resguarda a identidade histórica e ambiental de São Paulo. Os Jardins foram projetados com traçado viário e densidade específicos que funcionam como pulmões verdes e filtros de drenagem para a cidade. Flexibilizar o tombamento para atender ao interesse especulativo de incorporadoras traria um adensamento insustentável para a infraestrutura do entorno e destruiria um patrimônio cultural e urbanístico irreproduzível”, avaliam arquitetos, urbanistas e juristas especializados em direito ambiental.
Por outro lado, representantes do setor imobiliário e proprietários favoráveis à revisão alegam que as restrições rígidas mantêm casarões e palacetes desocupados ou deteriorados devido ao alto custo de manutenção e à baixa demanda por residências unifamiliares de grande porte na região central. O Condephaat informou que analisará o acórdão e tomará as medidas judiciais cabíveis junto aos tribunais superiores em Brasília.
DADOS OFICIAIS:
- Órgão Julgador: Colendo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), com decisão proferida por unanimidade em segunda instância.
- Bairros Abrangidos: Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulista e Jardim Paulistano (Zona Oeste de SP).
- Órgão Responsável pela Resolução Anulada: Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat).
- Entidades Autoras da Ação: Coletivo Jardins e Movimento Defenda São Paulo.
- Regramento Restaurado: Resolução de Tombamento de 1986, que veta desmembramentos e condomínios horizontais, garantindo a destinação unifamiliar dos lotes.
- Fundamento Jurídico da Anulação: Descumprimento do regimento interno do Condephaat na votação e violação das diretrizes de proteção ao patrimônio histórico.
O RIGOR DA LEI: O princípio constitucional da proteção ao patrimônio cultural e urbanístico exige rigor absoluto dos órgãos públicos no cumprimento dos ritos legais e na preservação da memória das cidades. Conselhos deliberativos como o Condephaat têm o dever de pautar suas decisões pelo interesse público primário, pela transparência técnica e pela participação social efetiva, sem atropelos regimentais.
A Lei Estadual nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e as normas de preservação ambiental estabelecem que a alteração de áreas tombadas não pode ser feita de forma açodada para atender a pressões do mercado imobiliário.
A segurança jurídica conquistada pelos moradores e pela sociedade paulistana no Poder Judiciário reafirma que as leis de proteção patrimonial não são meras formalidades, mas garantias permanentes contra a descaracterização do espaço urbano.
AGORA A PERGUNTA QUE NÃO QUER CALAR:
Você concorda com a decisão da Justiça de manter o tombamento rígido dos Jardins para preservar as características históricas e ambientais dos bairros, ou acredita que a legislação deveria ser flexibilizada para permitir novos condomínios e empreendimentos na região?
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